2022년 주택시장 동향 요약

10년 만에 기준금리 3%대 돌파, 이자부담 가중

10년 만에 3%대 금리 시대에 도달했다는 기사를 보았습니다. 미국은 코로나 여파로 금리를 0.25%로 유지했는데, 2022년 3월부터 자이언트 스텝*으로 금리를 연거푸 인상하였다고 하죠. 미국은 4번, 우리나라는 올해에만 8번 기준금리를 인상했습니다. 내용을 더 들여다보니 올해 기준금리는 3.25%로 급격히 인상되었고 주담대(주택담보대출)는 1년 사이 두 배 오른 7%대라고 합니다. 3%대 시중금리도 비싸다고 여기던 시절이 있었는데 주담대 7%라니, 금리인하를 예상하고 변동금리로 대출받은 사람들은 그 부담이 상당할 것 같네요. 현재 고금리는 고물가의 여파라고 하고, 그렇게 금리가 오르자 물가 상승폭이 줄었다고는 하지만 소비심리 위축으로 돈이 잘 돌지 않는다고 하네요. '돈맥경화'라는 신조어도 등장했네요.

 

* 자이언트 스텝 : 미국 중앙은행이 0.75% p 이상 큰 폭으로 금리 인상 정책을 이어가면서 이를 일컬어 쓰이는 말. 국내 언론과 정치권에서 일상적으로 쓰다 보니 상식처럼 굳어졌으나 실상 미국에서는 쓰이지 않는 단어라고 함. 비슷한 용어로 인상폭이 0.5% p 일 때 '빅 스텝', 0.75% p 일 때 '자이언트 스텝', 1.0% p 일 때 '울트라 스텝'으로 표현하지만, 이들 역시 국내 언론에서 처음 쓰였다고 함. 존 윌리엄스 뉴욕연방은행 총재가 2022년 2월 '빅 스텝'이라는 표현을 사용한 적이 있으나 큰 폭을 의미하는 것으로 구체적 인상 폭을 언급한 것은 아니었음.

 

내년이 더 어렵다는 소식에 기관에서 제시하는 구체적인 전망이 궁금했습니다. 주택산업연구원에서 전망한 자료가 있더군요. 2022년 주택시장 동향과 진단 내용을 간단히 요약하면, 거시경제는 앞 단락에서 언급한 것처럼 급격한 기준금리 인상으로 COFIX 금리도 상승하고 주택담보대출 금리 인상으로까지 이어져 주택 수요자의 이자 부담이 과중되었다는 내용을 주로 담고 있네요.

아래 그래프는 금리변동 추이를 나타낸 그래프인데, 주담대 변동 폭이 어마어마하네요. 2010년 이후 내려가던 금리가 2019년 이후 3%를 밑돌던 것이 2022년 여름 5%에 근접하고 현재는 7%대까지 올랐다고 하니 2019년부터 2021년까지 주택 자금을 대출한 사람들의 부담이 더욱 클 것으로 보입니다. :(

기준금리 & 주택담보대출 & COFIX & 가산 금리 변동 추세, 한국은행 자료 재인용 (단위: %)

 

주택 수요 & 공급 추이, 분양 물량 급감

주택 수요와 공급도 살펴보니 분양과 준공에서 모두 2021년 대비 상승한 것으로 보이지만 인허가와 준공물량은 조금 상승한 편이고, 분양물량은 20%가량 감소를 보이고 있습니다. 2022년도 감소추이는 인구감소의 영향과 경제적인 영향이 있을 테지만, 전년도와 비교하면 일견 이해되는 측면도 있습니다. 2020년 2021년은 아무래도 주택시장이 과열되었던 시기라 분양물량도 더 늘었을 테니까요. 

주택 공급 추이, 국토교통부, 통계누리 자료 재인용 (단위: 만호)

통계청 인구총조사(가구부문)에 따르면 2019년부터 2021년까지 급증했던 주택 수요는 2022년 들어서 예전 평균 수준으로 안정되었다고는 하지만 일부 공급과잉 지역을 제외하고는 공급부족 현상이 여전합니다. 신규 공급은 택지 부족으로 점차 감소하는 추세라고 하는데, 2020~2021년 수요 급증으로 인한 수급불균형이 집값 급등에도 한몫했네요. :(

*수요 = 가구증가 + 멸실 + 빈집, 매매시장 공급 = 아파트 (분양물량) + 기타 주택(준공물량(다가구 가구수 기준))

 

주택매매거래량 지난 10년 대비 올해 절반으로 뚝

2022년에는 2021년 대비 주택 거래가 급감해서 거래량 조사 이래로 최저치를 기록할 것으로 보입니다. 지난해 같은 기간 대비 총 주택거래량은 감소하였고, 모든 거래에서 감소한 결과를 보이고 있습니다. 2022년 한 해 동안 주택매매거래량이 약 54만 건을 기록할 것으로 추정되는데, 2021년까지 과거 10년 간 평균 주택매매거래량이 97만 건이었다고 하니 주택거래 시장이 얼마나 둔화된 상태인지 짐작 가능합니다. 

총 주택거래 추이, 국토교통부 자료 재인용 (단위 : 천건, %)

전월세 거래 증가, 월세 선호 현상

국토교통부 보도 자료에 따르면, 2022년 전월세 거래량은 2021년 대비 26% 이상 증가하였습니다. 매매거래 감소가 전월세거래 증가에 영향을 끼친 것으로 보고 있습니다. 2022년 9월 기준으로 전월세 거래 중 월세거래의 비중이 50% 이상을 차지한다고 하는데요, 경제력이 비교적 약한 1인 가구 증가와 고금리로 인한 월세 선호 현상 때문으로 예상하네요. 고금리 기조는 일정 기간 지속될 것으로 예상되는데, 이는 전세가격 하락에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 자연스레 월세 선호 현상이 더 두드러질 수밖에 없겠네요. :(

 

지금까지 2022년 주택시장 동향을 요약해서 살펴보았습니다. 다음에는 어떻게 진단하고 있는지 살펴보겠습니다. 이후 2023년 전망까지 싹 찾아볼 생각입니다.